💡 임대인(집주인)들이 조심해야 할 것

"군바리 사기 – 국방부하고 은행이 군전세자금 대출 -> 그걸 집주인에게 질권이란걸 설정해 놓고 살다가 관사나오니까 거기로 입주하면서 전세금 돌려달라 해서 세입자(임차인)에게 직접 주었는데 군바리가 갚지않고 가로채고 그 변제는 집주인이 해야하는 어처구니 없는 일 발생"

이 글이 경고하고 있는 내용은 실제로 부동산 시장에서 간혹 발생하는 매우 위험한 전세 사기 유형(또는 보증금 반환 사고)이 맞습니다.

핵심을 한마디로 요약하면, "세입자가 은행에서 대출받아 온 전세금은 집을 뺄 때 ‘세입자’가 아니라 ‘은행’에 직접 돌려줘야 하는데, 그걸 몰라 세입자에게 줬다가 집주인이 빚더미에 앉는 상황"을 말합니다.

무슨 상황인지 단계별로 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. 사건의 배경: ‘질권 설정’이 대체 뭘까?

군인(공무원 등)이 나라나 은행의 지원을 받아 전세자금 대출을 받을 때, 은행은 큰돈을 그냥 빌려주지 않습니다. "이 돈은 세입자가 나중에 집 빼서 나갈 때, 집주인이 세입자를 거치지 말고 우리(은행)한테 바로 돌려줘야 하는 돈이다"라는 일종의 저당을 잡습니다. 이를 법률 용어로 질권 설정 또는 채권양도 통지라고 합니다.

집주인도 전세 계약할 때 이 내용에 동의하고 서명을 해줍니다. (당시에는 무심코 사인하는 경우가 많습니다.)

2. 문제가 터지는 과정 (스토리로 보기)

1단계: 군인 세입자가 은행 대출을 끼고 들어와 잘 살았습니다.
2단계: 얼마 후 이 군인이 군대에서 제공하는 ‘관사’로 들어가게 되면서, 예정보다 일찍 집을 빼겠다고 합니다.
3단계: 세입자가 집주인에게 "저 이제 관사로 이사 가니까 전세보증금 제 계좌로 돌려주세요"라고 요구합니다.
4단계: 집주인은 아무 의심 없이 세입자의 개인 통장으로 전세금(수억 원)을 송금해 줍니다.
5단계 (먹튀): 돈을 받은 군인이 이 돈으로 은행 대출을 갚아야 하는데, 돈을 들고 잠적하거나 다른 데 탕진(가로챔)해 버립니다.

3. 집주인이 "어처구니없이" 당하는 이유

여기서 집주인은 "난 세입자에게 돈을 돌려줬으니 내 잘못이 없다"고 생각하겠지만, 법적으로는 그렇지 않습니다.

앞서 은행이 질권 설정을 해두었기 때문에, 이 전세금의 진짜 주인(권리자)은 세입자가 아니라 ‘은행’입니다.
따라서 집주인은 돈을 은행 계좌로 입금했어야 유효한 반환으로 인정받습니다. 세입자에게 준 것은 법적으로 돈을 돌려준 게 아닙니다.

결국 은행은 집주인에게 "왜 우리 돈을 세입자에게 줬냐? 계약서대로 전세금 다시 우리한테 토해내라"고 소송을 걸고, 집주인은 법적으로 꼼짝없이 은행에 돈을 한 번 더 물어내야 하는 비극이 발생합니다. (세입자에게 준 돈은 집주인이 따로 소송해서 받아내야 하는데, 이미 돈을 다 써버렸거나 도망쳤다면 한 푼도 못 건집니다.)

집주인이 조심해야 할 결론

글쓴이가 "대한민국 군인과 국방부도 믿으면 안 된다"고 극단적으로 말한 이유는, 공무원이나 군인 신분을 믿고 ‘설마 사기 치겠어?’ 하며 방심하다가 당하기 딱 좋기 때문입니다.

이런 피해를 안 당하려면 딱 하나만 기억하시면 됩니다.

"전세 대출(질권 설정)이 껴있는 집은 계약이 끝날 때 절대 세입자 개인 통장으로 돈을 보내면 안 된다. 반드시 대출을 해준 은행에 직접 확인하고 은행 계좌로 보증금을 상환해야 한다."

💡 임차인(세입자)들이 조심해야 할 것

그러면, 반대로 임차인 입장에서 부당하게 사기 당하는 경우들!!

이번에는 입장을 바꿔서 임차인(세입자)이 제대로 알지 못하면 눈 뜨고 코 베이는 전형적인 전세·월세 사기 유형들을 정리해 드릴게요.

임차인 사기의 핵심은 "내가 낸 보증금(내 전 재산)을 안전하게 돌려받지 못하게 만드는 것"입니다. 계약 전, 계약 당일, 살고 있는 도중에 일어날 수 있는 대표적인 4가지 유형을 쉽게 풀어드릴게요.

1. 계약 당일의 덫: "대출 하루 차이" 사기 (당일 저당권 설정)

임차인들이 가장 눈물 흘리며 많이 당하는 사기입니다.

상황: 계약서를 쓰고 이사를 마친 날, 세입자는 주민센터에 가서 확정일자를 받고 전입신고를 합니다. ‘이제 내 보증금은 법적으로 보호받겠지?’ 하고 안심합니다.
사기 수법: 악질 임대인은 이사 당일 아침 일찍 은행으로 달려가 집을 담보로 거액의 대출(근저당권 설정)을 받습니다.
왜 당할까? 법의 허점 때문입니다. 세입자가 전입신고를 하면 그 보호 효력(대항력)은 다음 날 0시부터 생깁니다. 하지만 은행의 대출 효력은 당일 낮(등기 접수 즉시)에 바로 생깁니다. 결국 하루 차이로 은행 대출이 내 보증금보다 순위가 앞서게 되고, 나중에 집이 경매로 넘어가면 내 보증금은 공중분해 됩니다.

예방법: 계약서 특약란에 "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 이 주택에 새로운 담보대출을 받지 않으며, 이를 위반할 시 계약은 무효로 하고 배액을 배상한다"라는 문구를 무조건 넣어야 합니다.

2. 계약할 때의 덫: 이중계약 및 권한 없는 자의 사기 (가짜 대리인)

집주인이 아닌 엉뚱한 사람에게 돈을 송금하게 만드는 수법입니다.

상황: 집을 보러 갔는데 "집주인이 바빠서 부동산 중개업자가 대신 계약하러 왔다"거나 "집주인 부인(남편)이다"라며 대리인이 등장합니다.
사기 수법:

위임장을 가짜로 꾸며서 진짜 집주인에게는 ‘월세 계약’을 했다고 거짓말하고, 세입자에게는 ‘전세 계약’을 맺어 전세보증금을 들고 튀는 경우 (중개업자 사기)
실제 소유주가 아닌 친인척이 와서 계약하고 보증금을 자기 계좌로 받아 가로채는 경우

왜 당할까? "부동산(공인중개사)이 알아서 잘해주겠지" 하고 믿어버리기 때문입니다. 가짜 중개업자이거나 작정하고 사기 치는 중개업자에게 걸리면 당합니다.

예방법: 계약 전 등기부등본상의 소유주가 누구인지 확인하고, 돈(계약금, 잔금)은 반드시 집주인 명의의 계좌로만 입금해야 합니다. 대리인이 왔다면 위임장, 인감증명서 확인은 필수이며, 집주인과 직접 통화(또는 영상통화)로 계약 내용을 재확인해야 합니다.

3. 살고 있는 도중의 덫: "나 몰래 집주인 변경" (전세사기·빌라왕 유형)

최근 몇 년간 대한민국을 시끄럽게 했던 가장 악질적인 ‘빌라왕’ 수법입니다.

상황: 깨끗하고 마음에 드는 신축 빌라에 전세로 들어가 잘 살고 있었습니다.
사기 수법: 계약이 끝나갈 때쯤 집주인에게 연락했더니 연락이 안 됩니다. 알고 보니 내가 사는 집이 돈 한 푼 없는 노숙자나 신용불량자(바지사장)에게 명의가 넘어가 있습니다. 진짜 집주인(건축주나 브로커)은 나한테 전세금을 받아 챙긴 뒤, 명의만 넘기고 도망친 것입니다.
왜 당할까? 현행법상 집주인이 집을 다른 사람에게 팔 때, 기존 세입자에게 동의를 구하거나 통지할 의무가 없기 때문입니다. 나중에 계약이 끝나도 새 집주인은 돈이 없으니 "배 째라"고 나오고, 결국 내 보증금을 건지려면 그 집을 경매로 내가 직접 낙찰받아야 하는 비극이 생깁니다.

예방법: 신축 빌라는 전세 가격이 매매 가격과 거의 비슷한 ‘깡통전세’일 확률이 높으므로 가급적 피해야 합니다. 또한, 계약 조건에 HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 돈을 돌려받는다는 특약을 넣고 반드시 보험에 가입해야 합니다.

4. 나갈 때의 덫: "원상복구 독박 쓰기" (트집 사기)

사기까지는 아니더라도, 나갈 때 보증금에서 돈을 깎으려고 부당하게 트집을 잡는 경우입니다.

상황: 계약 기간이 끝나서 이사를 가려고 하는데, 집주인이 집 상태를 보더니 "벽지가 바랬다", "바닥에 스크래치가 났다", "싱크대가 낡았다"며 수리비 수백만 원을 제하고 보증금을 돌려주겠다고 버팁니다.
왜 당할까? 처음 들어왔을 때 집 상태가 어땠는지 증명할 자료가 없기 때문입니다.

예방법: 이사 들어가는 첫날, 보일러실, 싱크대 하부장, 화장실 타일, 벽지 곰팡이 등 조금이라도 낡거나 부서진 곳이 있다면 무조건 사진과 동영상을 찍어 집주인에게 문자로 보내두어야 합니다. (법적으로 시간이 흐르며 자연스럽게 낡는 ‘자연 마모’는 세입자가 물어낼 의무가 없습니다.)

💡 임차인이 계약할 때 뼈에 새겨야 할 3대 원칙

돈은 무조건 ‘등기부등본상 집주인’ 계좌로 보낸다. (시어머니, 아들, 중개사 계좌 절대 금지)
이사 당일 ‘전입신고 + 확정일자’는 무조건 바로 한다. (인터넷 ‘정부24’로 밤에도 가능)
내 보증금을 지켜주는 ‘전세보증보험’ 가입이 가능한 집만 계약한다.

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